內容來自sina新聞
分羹互聯網金融 房企欲迎 幸福時光
??“地產窮，金融興”，券商報告無不這樣概括時下趨勢。熱詞“互聯網+”下，房企的金融嗅覺正漸漸被激活。
盧志強麾下泛海控股，率先吹響進軍互聯網金融的號角。清明假期前夜，泛海控股以現金收購泛海系旗下民生證券73%的股權，正式涉足證券、信托、保險三大業務領域，劍指外界羨慕不已的“全金融牌照”。
不甘示弱當舖借款信貸年息借貸增貸轉貸者，選擇抱團強強聯合。幾乎是同時期，嫁接瞭互聯網金融和房地產三大要素的“地產寶”平臺面市，它身後站著的是綠地、阿裡巴巴、中國平安等大鱷。進入第四次轉型期的萬達，也把金融板塊納入集團主業。眼下，萬達互聯網金融集團已搭建好，正在準備註入快錢資產。
發端於歐美，在中國僅短短幾年就橫掃市場的互聯網金融，正成為越來越多房企追捧的“香餑餑”。房企之間的爭奪不再僅僅局限於常規的合縱連橫，“房地產+互聯網+金融”的運行模式，正成為這場拉鋸戰中成功者的標配之一。
問題來瞭，成功案例並不能信手拈來，潮湧般而來的嘗鮮者們，要如何在這場貼身肉搏中漂亮翻身？
行業“天花板” 倒逼
“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年，我們會看到行業的天花板。”早在兩年前，萬科總裁鬱亮拋出瞭行業天花板的論斷。此後，萬科摸索著進行一場名為互聯網思維的運動。
互聯網金融，是萬科新故事的一部分，同樣也是越來越多房企追逐的“風口”。他們已經達成共識：在房地產行業發展的下半場，互聯網或將顛覆這個傳統行業。
時代周報記者梳理發現，目前，針對地產行業的互聯網金融平臺，一般引入常規的P2P、P2B、P2W、眾籌模式、供應鏈金融、社區O2O等不同模式，從 不同切入口服務買房、賣房、裝修、租房等交易的金融需求。當中，房地產和互聯網的聯結多數局限於產業鏈下遊的營銷環節，與金融的關系主要體現在產業鏈上遊 的融資。
從營銷端口切入以O2O模式的賣房，再配以部分的金融增值服務，是部分房企願意走的道路。值得慶幸的是，打出房地產電商雙平臺的方興地產正在證明這條路的可行性。
借助去年年底的“觸網”營銷，方興地產顯然嘗到瞭“甜頭”。2014年11月和12月兩月總計75.25億元銷售額，占據其全年銷售額215億元的40%以上。今年3月，方興地產有瞭新動作，其聯合瞭螞蟻金服在淘寶網上線瞭餘額寶購房項目。
“簡直賺大瞭，”同策咨詢研究部總監張宏偉對時代周報記者驚嘆，“房企不需要投入任何廣告費用就博足市場眼球，無論地產金融產品花樣怎麼變，首要目的還是利用互聯網平臺鎖定自己的目標客戶群。”
而在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，開發商試水互聯網金融，第一出發點還是做概念。萬科和騰訊的合作，富力和易居的合作等，都是房企捆綁平臺把自己往O2O上靠。
眼下，地產和金融的嫁接還處於原始合作階段，但這並不阻礙房產電商們將其作為下一個爭奪的主戰場，如搜房和樂居等，已經瞄向房產交易全環節。此外，爭搶著分食這塊大蛋糕的，還有層出不窮的第三方平臺，他們各有所長。
“精準度較高的線上引客能力和整體的互聯網運營能力，這是房企所欠缺的，”百籌網CEO王啟明對時代周報記者說，術業有專攻，房企的優勢在地產業務上，“但我們有互聯網的基因，團隊人員直通斯坦福和矽谷。”
投之傢CEO黃詩樵以網貸之傢為例，給出瞭另外一種生存的樣本。
“作為較早一批互聯網金融平臺，網貸之傢擁有互聯網金融的門戶及用戶入口，具備專業的數據和風控能力。” 黃詩樵對時代周報記者說，風控能力是一個平臺最核心的。房企和主營互聯網金融業務的三方合作，能更利於平臺的整合運營。
潛藏著的博弈
互聯網專治各種不服，這是IT評論傢洪波作出的篤定判斷。但一個故事講得再動聽，總要依照可以辨識故事的商業邏輯。
從目前來看，房企涉足互聯網金融主要依靠第三方平臺，依附性較強。此外，長時間依靠單純的散售模式的開發商，多數面臨著資產的持有、運營能力不足，資產 的成本過高，收益率較低的困境。可以遇見的是，短期內房地產領域的互聯網金融，仍多集中在預售資金、銷售收入、應收賬款、企業融資等中短期投資項目。
在經驗主義大行當下的房地產領域，沒有一個確服的成功案例，成為諸多中小房企不敢涉足互聯網金融桎梏的關鍵。
“公司目前不知道互聯網金融怎麼做，所以還不敢做。” 景瑞地產市場部經理范黧對時代周報記者無奈嘆息到，房企自己做互聯網金融，要顧慮整體組織架構被調整的可能。不能單純為瞭轉型而使企業陷入投機領域，“這 不能一蹴而就，需要時間的積累。此外還要等待資產的成本降低。隻有資產回報率上升，才能創造出廣泛而穩定的市場。”
不過，要想在互聯網金融領域占據一席之地，房企仍需盡快搭建平臺。
“成本並不是很高，同台中七期豪宅信貸年息借貸增貸轉貸時還能減少第三方利益的瓜分，”斯坦福大學計算機系博士生陳啟峰對時代周報記者說，房企對房產這一資產組合理解是更為深刻的，在價 值挖掘和創新的過程中擁有更大的發言權，可以借助網絡平臺形成更大的生態圈，這是金融機構所不能比的。而房企自身的平臺可以借助如陸金所、招商E貸、民生 易貸等更為有資金保障的機構做適當的推廣。
自己成為第三方，是泛海控股正在嘗試的事情。在控股民生證券時，泛海建設董事長韓曉生就曾說，公司旗下的金融業務長遠還是往全金融牌照的方向發展，證券牌照是第一塊。未來預計還要持有銀行、信托、保險等牌照的金融公司進入上市公司。
“在互聯網金融沒有出現系統性風險前，現在就看哪傢房企願意放開膽做瞭。”新浪金融某內部人士對時代周報記者感嘆。
追逐資產證券化藍海
在這場互聯網金融興起的背後，其實隱藏著更為深遠的意義。
“如果有一個穩定的現金流，就將它證券化。”這是曾流傳於華爾街的一句名言，這也一直是房企的夢想。在綠地董事長張玉良的眼裡，綠地的“地產寶”是對房企自主試水資產證券化的大膽嘗試。
據時代周報記者瞭解，“地產寶”首期上線產品以綠地集團位於江西南昌的棚戶區改造項目為基礎資產，支持舊城改造等民生工程，首期發行總規模為2億元，已被搶購完畢。張玉良透露，第二期產品已在籌備當中，將在平安陸金所平臺發行。
目前來看，“地產寶”與市面上的各類“寶寶”們之間沒有本質的差別。但這個“寶”肩負著更為重要的使命。綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍介紹，“地產寶”聚焦於不動產物業的證券化，這區別於市面上的P2P平臺。
未來，“地產寶”將成為互聯網房地產金融平臺，通過產品設計、包裝，將社會上的閑散資金、機構資金與地產項目有效對接，致力於為中小房企提供資金解決方案。據瞭解，“地產寶”第一步目標是交易量達到100億元，成熟期規模突破500億元。
展恒研究報告直接點出，資產證券化，是房地產業接下來的新方向。
“330政策不僅包含房地產范疇，其對應的資產證券化產品也有著同樣重要的發展價值，” 展恒研究報告稱，2014年以來，央行大力鼓勵商業銀行投放按揭貸款，但一直收效甚微。從長期來看，樓市穩定能增強資產證券化產品的穩定性。
對房企而言，傳統融資模式利用空間已經最大化。銀行貸款始終是房地產行業融資的核心渠道，但開發貸款僅占總貸款餘額的6%-7%，地產信托占開發貸款的比例也不到20%。而受制於發行和使用條件制約，公司債券規模近些年雖基本保持穩定，但占比小。
資產證券化好處，就是可以規避監管的一些要求。比如通過中期票據、企業債融資，會面臨“累計債券總額不超過公司凈資產額度的40%”的監管規定，而通過專項計劃做證券化則可以繞開這項規定。
此外，據時代周報記者瞭解，資產證券化融資渠道解決長期“輸血”問題，有優質商業物業的房企無疑會在該領域占得先機。在國內房企普遍增加商業地產開發的情況下，無疑也對此方式需求很大。
萬通老大馮侖依照美國較為成熟的地產金融化市場給出瞭數值。據瞭解，目前美國房地產公司由於自身企業模型不同估值也會完全不同。 開發類的估值PE5-7倍的企業要麼退市要麼轉型；第二種資產管理類的公司，如寫字樓出租、經營、購物中心之類的，估值PE15-20倍；第三類為地產金 融化，估值PE20-30倍。
地產金融化無疑是未來的亮點，但國投瑞銀基金(博客,微博)管理有限公司副總經理王書鵬也呼籲，“資產證券化是一片藍海，但從看到這個海到走過去，各機構一起到海上暢遊一番，可能還需要經歷艱辛的過程”。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/07545996068350906920158.shtml
留言列表
