中航地產有點兒煩負債上漲凈利下滑 高層震蕩
理財周報地產實驗室研究員 姚一然/文
近期，有著央企軍工背景的中航地產，突然間動作頻頻。3月剛到，中航地產就在三天內向股東及其下屬企業借資逾35億元，而其2013年簽約銷售額也僅為40.52億元。
持續的人事震蕩也令這傢公司備受關註。截至今年3月7日，中航地產2013年5月新任命的6名副總經理，已有5名提交辭職報告，雖然中航地產相關負責人回復記者稱，這5名副總經理有可能被委任公司其他職務，但截至目前去向依然不明。
對這個有著"大背景"的"小公司"來說，考驗不止如此。理財周報調查發現，在中航地產與中航系公司進行關聯交易時，作為上市公司中航地產多次涉嫌向關聯公司輸送利益。而據其剛剛發佈的2013年報顯示，中航地產全年凈利潤率僅為8%，凈負債率則高達112.4%。
高層動蕩
中航地產6名副總經理，5名在不到一年內離職。這樣巨大的高層動蕩令業界嘩然。
2013年5月，中航地產召開第七屆董事會會議，組建新一屆管理層，肖臨駿履新集團董事長，同期被任命的還有1名總經理和張國超、柏丙林、鐘宏偉等6名副總經理。
但任命後不久，鐘宏偉就因個人工作變動提出辭職。同年12月20日，伍倜、朱俊春也離開副總經理位置。
今年3月7日，副總經理柏丙林、沈青川雙雙向董事會提交辭職報告。據記者瞭解，這5名副總經理此前主要負責中航物業和中航地產的投資財務管理工作，新一信託房貸信貸利率怎麼貸款比較會過件民間房屋信貸利息任何問題免費諮詢屆副總經理僅剩一員大將，隻負責行政和人事工作。
負債高走，凈利下滑
就在高層動蕩還未明朗之時，中航地產資金"吃緊"的情況同時顯現。
3月初，中航地產先後發佈兩個公告，稱公司分別向控股股東及子公司深圳中航、中航信托，以8%的利率申請到10億元和25億元的借款，用於補充流動資金和運營資金，以及地產項目前期拓展、現有地產項目的開發建設以及資金周轉。
銀行貸款、信托融資，中航地產近年來嘗試各種方法向大股東"要錢"。去年中旬，中航地產就曾向控股股東申請過近20億元的借款。而向大股東借資也成為中航地產維持現金流的主要方式。據理財周報統計，除去匯率變動影響，中航地產2013年現金凈流量為1.87億元，其中籌資活動貢獻瞭19.8億元的凈資金量。
而相比之下經營活動現金凈流量為負13.7億元，投資活動現金凈流量為負7.67億元。且前者持續走高，相對於2010年已經增高630%。西南證券分析師陳耕認為，"這說明中航地產的主要現金流來自外方供血，本身經營活動能力低，不能利用資產有效轉換為現金和利潤。"
就在借債和融資的同時，中航地產的負債也保持高漲態勢。縱觀中航地產資產負債率，6年內持續增加。其中2013年為76.79%，相比於2012年72.03%，增加瞭逾4個百分點。而粗略計算，2013年中航地產扣除預收賬款的負債率為66.70%，凈負債率高達112.4%。
在2013年負債中，約有10.9億元的短期借款和一年內到期的非流動負債8.7億元，合約20億元的短期負債，壓力巨大。在某財經網站對地產上市公司作出一項償債能力分析中，中航地產評測分值為8.84，遠低於行業均值40.68。
相較之下，中航地產凈利潤率卻持續下滑：凈利潤率2013年為8%，相對於2011年下滑5個百分點；而2013年行業平均水平為12%，相較2011年下滑2個百分點。
盈利能力一直是中航地產的短板，2013年前三個季度上市公司股東凈利潤額遭遇"滑鐵盧"，同期下降87.1%。按照安信證券研究報告，中航地產的盈利勉強靠處理資產來支撐。在當年四季度，中航地產憑著盡快完成項目結算才保證凈利潤的較小波動。
"8%的凈利潤率，對於上市公司來說已經很差。中航地產正在陷入商業地產尷尬境地。"蘭德咨詢總裁宋延慶分析。自2007年開始，中航地產逐漸放棄純住宅，轉而加大對商業地產的佈局，並主打九方購物中心、商住中航城及旅遊地產中航元三大產品線。而多名業內人士評價，中航地產的這些產品線並無特色，也無太大競爭力，成為中航地產的桎梏口。
此前中航地產總經理石正林也曾承認產品線問題，並提出要在2013年實行戰略轉型。現在看來，中航地產在去年並未太多改善。商業地產沉淀大量資金，且凈利潤增長慢於經營收入增長，這種情況下，"短期內其低凈利潤率的情況很難改善"，宋延慶說。
涉嫌被母公司"吸血"
一方面是中航地產凈利潤率之低，另一方面則是涉嫌向大股東輸送利益。
據理財周報調查，中航地產與控股股東中航工業、中航國際、深圳中航三大公司及下屬企業的關聯交易十分可觀，2013年期初關聯交易約為6.63億元。而據中航地產的計劃顯示，2014年新增持續性關聯交易合同金總額將達10.36億元，預計關聯交易發生金額達16.6億元，呈快速上漲趨勢。
這些關聯企業亦是相當繁雜，三大控股股東下屬企業包括天虹商場、中航城等20個地產企業及18個非地產企業。易居中國聯席總裁丁祖昱認為，這些公司與中航地產之間的同業競爭和關聯交易難以避免，而在交易中也會涉及一定的利益輸送。
盡管中航地產給出的公告是，每次關聯交易都是定價公允，對公司及全體股東是有利的，不存在損害中小股東利益的情形。但這一說法並無更多信服力。
例如2013年1月，中航地產和天虹商場簽訂商鋪租賃補充協議，約定租金為62元/平方米，光大證券研報分析，該價格遠低於2012年的72.84元/平方米，而總租賃面積近1.6萬平方米。這一來一往中，天虹商場一年就可少交約200萬元--這便占到中航地產2013年凈利潤的0.67%。
另外，一名接近中航瑞賽的地產人士稱，中航瑞賽同屬中航工業，與中航地產存在同業競爭，但還未上市，中航工業在遇到優質地塊或者優勢資源時，會將其資源優先註入到中航雲林房屋汽車貸款永和汽車貸款瑞賽中，而不是已上市的中航地產。
記者針對此問題聯系中航地產，對方稱一切以公司公告為主。丁祖昱稱，中航系一系列地產公司沒有統一在一個平臺上整合，這在很大程度上制約瞭中航地產的發展，這個問題如果短期不解決，中航地產發展會受到極大局限，中航地產也會逐漸退出主流開發商行列。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/07472657476.shtml
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